说个我大学女同学的案例,去年为了结婚,她和老公刷爆所有信用卡用86万买了套房,以为一切会很顺利,结果没多久她老公生意不行了,家里经济一落千丈,她过了近1年每天卡里一分钱都没有的日子,熬到现在,基本上剩下信用卡和朋友借的钱没有还,偏偏今年又怀孕了,每月4000元月供的房子不得不断供了,期间她和银行沟通数次,实在入不敷出,导致房贷一直拖着,如今银行已经在仲裁了。
面对这种情况,到底该怎么办呢?
在这里,为了方便计算,我就拿100万的房子举例好了。假如*30万,按揭70万,20年房贷合计本息共约100万左右,大约每年大概还贷达到5万。在你按揭完第2年的时候,突然真的还不起了。
这时候,你已经付出去了45万,其中30万*,8万利息,7万本金,还欠银行本金63万。然后银行收回拍卖,假定房价3年不变,和当下类似,因为如果房价涨了,不会出现断供,你大可以卖房还贷,兴许还有得赚。
那么,除掉拍卖手续费,100万房屋能拍到80万真的算不错了。这80万扣除63万,再扣点违约金和银行各环节手续费,留给你15万已经是感恩戴德,而你已经支出了45万,直接损失30万,附赠一个信用黑名单。
如果三年来房价腰斩,拍卖下来只有50万你怎么办?结果就是你还欠银行13万,直接损失就是58
万。这个时候银行也会向法院申请强制执行,继续冻结、拍卖你的其他资产。
为什么会出现这种情况,因为按揭买房本就是一种杠杆操作,房价下跌的杀伤力远超你的想象。
有人说,我房子价值100元,但是欠银行贷款120万,即使卖了房子也是还不起,干脆这届“弃房断供”,这也是面对房贷断供时很多人的想法。
在没有多少存款的前提下,他们的房贷压力直接就让他们原形毕露,*终就走上了弃房断供的道路。如果真到了断供拍卖的地步,购房者受到的影响其实是很大的。
首先,断供超过6个月,银行有权收回房产进行拍卖,如下图:
注:各银行政策不同,具体要以贷款人与银行的约定为准。
同时,拍卖款如果不能全部覆盖贷款本息、罚息、诉讼费、律师费、评估费等,借款人还需要继续向银行还款,直到全部结清,如下图:
注:各银行政策不同,具体要以贷款人与银行的约定为准。
可见,我的建议是:无论什么情况下,都不要“弃房断供”。
因为一般被银行拍卖的房子,价格都是比市场价低很多,如果房子拍卖后获得资金不够偿还银行贷款和利息,剩余部分贷款和利息,还是需要贷款人继续偿还的。
如果贷款人对剩余部分还是无法偿还,就会被银行列入黑名单,以后再也无法在银行贷款,出行也有可能被限制。
一般正常的程序是:起诉——判决生效——申请执行——拍卖房产——(拍不出去时)以物抵债——核销。问题在于,走法律程序,不仅耗时费力成本高,而且经常卖不出好价钱。
A,通常一个法律程序走下来,即使在被告配合的情况下,*快也得两到三个月,如果被告不配合或者故意制造困难(失踪、拖程序等),一个案件花上两年时间也不稀奇;
B,走法律程序,银行不仅需花律师费,要垫付案件受理费、公告费、保全费等,执行费、评估费、拍卖费等也要从拍卖所得中预先扣除。尽管以上所有费用都可以向被告索赔,但事实上能追回来可能性微乎其微。
C,既然贷款人断供,说明房价已下跌到资不抵债,这时拍卖往往拍不出好价钱;即使有房子评估还值钱,但往往也拍不出应有价值,因为司法拍卖如果*次流拍,要打8折再拍第二场,再流拍再8折,*终只剩下评估价的4到6折,毕竟很多人即使看上某一个标的,也会压着等第三拍。
D,如果真的拍不出去了,接受以物抵债吧,银行要的是钱,不是要房子,还得支付过户费用和管理成本,难受;不接受吧,账面不良率高企,各种检查接踵而至,更难受。
说到底,对于银行来说,当房贷按揭走到弃房断供的地步时,往往损失已经无可挽回了。
总之,人有多大胆子,能做多少事情,但买房要量力而行,过早背负太多的房贷,却不知道自己可能失业、生病、意外,何况房价也有下跌的风险。
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